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建てる前から始めたい「インテリアが主役の住まいづくり

 これから家を考える人にとって、 今の収入でいくらまでの金額まで住宅にかけられるのか、ローンはどれがいいのかなど、お金の心配はつきません。今回は山陰中央新報社が実施する「家づくりセミナー」講師の萬代幸次さんにこれから家を建てようとしている人に向けてお金のアドバイスを聞きました。

こんにちは!萬代です。今回は、マイホーム相談で度々質問される項目をリストアップしてみました。

無理な頭金は危険

 住宅資金の頭金が1割に満たない方は約35%といわれます。かつては2~3割の頭金が普通でしたが、ここ10年で頭金ゼロも珍しくなくなりました。さらに保証料や登記代などの諸費用も融資する場合も増えています。しかし、借入に依存すれば将来にわたる利払い負担は重くなります。頭金が一定額以上あれば住宅ローンの条件面でも優位になり、フラット35では、頭金が1割以上だと、金利は当初10年間0.3%低くなります。頭金を多くし、借入額を少なくすれば当然、月々の返済額を抑えられます。新築価格3000万円の住宅で固定金利2.0%の35年ローンを組む場合、頭金ゼロなら毎月約10万円、頭金2割なら約8万円となります。
 頭金は多い方がいいといっても無理に貯蓄を取り崩してまで充当するのは危険。最低6ヵ月から1年分の生活費は貯蓄として残しておくべき。頭金の額は、子供の学費や引越し費用などの出費も考慮したうえで、逆算方式で額を割り出すのが私が行っている方法です。そもそもマイホームの購入を考えるなら、現在の貯蓄や今後の収入見込みとの兼ね合いが重要になります

定義ない「坪単価」

 多くの方が予算の目安にするのは、家の床面積1坪(3.3平方メートル)当たりの単価。「坪単価は〇〇万円くらい」と聞いて、これに床面積を掛けて約2300万円となったりします。この際、想定外なのが、地盤改良費や外構工事費。本体工事だけでなく電気やガス、上下水道をつないだり門扉や塀など外構を設置したりする付帯工事も欠かせません。
 さらに不動産登記や火災保険などの諸費用も掛かります。本体工事が7割、付帯工事が2割、諸費用1割が大まかな目安です。
 さらに注文住宅では、法律に基づく「坪単価」の明確な定義と規制が無いので、各社の単価を一概に比較できないことに注意が必要です。その結果、自由設計の注文住宅では、価格をめぐって営業マンと多少の駆け引きは避けて通れません。荷が重いと思いますが、見積書で分からない項目は全て説明を求めて「うるさい人」と思われるくらいがちょうど良いと思います

予測難しい金利

 つい先日、大変驚いた話があります。工務店さんと施主の会話を聞いていたら、営業マンが強く変動金利型を勧めていました。最も金利が低い変動金利型は、金利は半年ごと、月々の返済額は5年ごとに見直す商品が多いので、今後、金利が上がれば総返済額が膨らみ、場合によっては未払い利息が発生する可能性もあります。
 一方、固定金利であれば将来の返済額を予測できます。傾向としては年収に対して返済額が多く、ギリギリの返済計画の方が変動金利型を選ぶ傾向にあります。例えば3000万円を35年返済、年3.0%の元利均等返済で借りると、毎月返済額は約12万円ですが、年0・975%の変動型では約8万5千円。8万5千円なら返せるという理由で選ぶ人は、「金利が上がり始めたらすぐに長期固定金利型に変更すれば良い」と考えがちです。変動金利の見直しは基本的に年2回ですが、長期固定は毎月。一般の人が「金利が上がりそう」と感じた時には、もう長期金利は上がっているのが一般的。変動を選んで良いのは、年3.0%以上の金利でも無理なく返せる借入額でしかも返済期間が短い人。変動金利は注意点を理解した上で選択しましょう

住宅ローン合わせ技

 共働き世帯は「夫婦でローンを組み合わせるのも選択肢」です。私はこれを「住宅ローン合わせ技」と言っています。夫婦それぞれの収入に応じて2本のローンを組んで必要総額を借りる方法。「ペアローン」と呼ばれ、2本はそれぞれ異なる返済期間が設定できます。
 例えば総額3000万円を借りる場合、夫が固定金利型で期間35年の2000万円、妻は変動金利型で15年の1000万円とし、妻の分の繰り上げ返済に集中すれば、妻分は10年程度で完済が可能です。その結果、夫だけのローン返済になる時期が早まり教育資金の負担に対応できます。なお、変動金利型は金利上昇時にはリスクがありますが、妻分を集中的に繰り上げ返済を行うことでリスク回避ができます。また、住宅ローン控除を2人分享受できる利点もありますので、夫婦共働きの場合は「住宅ローン合わせ技」が正解です。この他、ローンは1本で、借入額は夫婦2人の収入を足した額をもとに決める「収入合算方式」もあります。夫の収入だけでは必要額に届かない場合などに検討します。

省エネ住宅ポイント制度

省エネ性能の高い住宅の新築やリフォームに最大45万円分のポイントを与える住宅エコポイント制度の申請受け付けが3月10日から始まっています。ポイントは省エネ家電や農林水産品、全国で使える商品券などに交換できます。
 太陽光発電パネル、二重サッシなどを備えたエコ住宅の新築に1戸当たり30万円分を付与されます。窓や外壁の断熱化といったリフォームは30万円分を上限として、耐震改修を併せて施す場合はさらに15万円分を上乗せされます。施工契約が昨年12月27日以降で、来年3月末までに着手することが条件となります。
 ポイント発行や商品との交換の申請は、国交省が民間に委託した省エネ住宅ポイント事務局が受け付け、全国の特産品など交換できます

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