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HOMe No.27住宅情報紙HOMeホーム

建てる前から始めたい「インテリアが主役の住まいづくり

消費者が住宅を買い時だと思う理由は、「住宅ローンの金利低下」、「消費増税の可能性」、「物件価格の低下」がトップ3です。
今の経済状況はまさに「住宅ローンの低金利」と「消費増税」が話題の中心となっています。
消費税が上がったら、マイホーム購入資金は大幅に増えるのか・・・
今回は、消費税増税とマイホームへの影響を考えてみます。

消費税増税

来年(平成29年)4月から消費税が10%になる予定です。「増税前にお得に買いたい」と考えると、気をつけたいのが契約の時期。原則、消費税は契約時ではなく物件の引渡し時点の税率が適用されるので、今契約をしても引き渡しは1年先というケースも多いため注意が必要です。ただし、今回の法案では、2016年9月30日以前に契約し、2017年4月1日以降に物件を引き渡した場合には旧税率8%を適用する経過措置が用意されています(図1)。

消費税増税でマイホーム購入に影響するポイントは次の3点です。

1:消費税率は2017年4月1日から10%に引き上げられ、今年9月末までに契約すると特例措置で8%が適用される
2:住宅取得については、購入支援策が用意されている
3:贈与税の非課税措置など法制上の措置も用意されている

注意1.土地は非課税
消費税の課税対象となるのは「新築建物」のみで、「中古物件(売り主が個人)」や「土地」は非課税です。例えば購入価格3500万円の一戸建てで土地1500万円、建物2000万円の場合、建物分の2000万円のみに消費税が掛かります。税率が8%で160万円、10%なら200万円の消費税負担になります。その他、土地の造成・整地費用・不動産会社に支払う仲介手数料にも消費税が掛かります。土地の所有権を持たず、建物だけを所有する借地権契約(定期借地権も含む)では借地権に消費税は掛かりません。

注意2.課税・非課税
住宅ローン関連の費用について課税・非課税を区分すると左の表の通りです。非課税項目については増税の影響を気にする必要はありません。

住宅ローン控除とすまい給付金

消費税増税に関連して、マイホーム購入の重要な支援策が住宅ローン控除とすまい給付金制度です。住宅ローン控除は、毎年支払う所得税及び住民税から住宅ローン残高のうち1%分を控除する制度です(図2)。
控除される額の判定は図の1~3の3つの中から最も小さい額となり、10年間控除されますので計算上の最大控除額は、400万円~500万円となります。マイホーム取得の多い30代の平均的年収約500万円では一般的に3所得税+住民税になります。つまりこの層は、住宅ローン控除制度の恩恵を十分に享受していないと言えます。
一方、年収800万円以上なら1住宅ローン残高×1%になる傾向があり、住宅ローン控除制度は、高所得者層にとってより減税効果があります。所得税の納税額が少なく住宅ローンの控除枠を使い切れない人には住民税からも一定額を控除する制度となっています。
住宅ローン減税は最大控除額をそのままうのみにしないで、あくまでも自分の家計に当てはめて具体的な減税額を計算し判断することが重要です。

消費増税の本当の姿

図2で分かるように年収が少ないと消費税増税で「損」をするという見方もできます。そこで年収の少ない方には、住まい給付金として、年収510万円以下の家庭に現金が給付されます(図3)。
図4は具体的な事例を想定して消費税額、住宅ローン控除額(減税額)とすまい給付金の合計額を計算したものです。全体に消費税8%の方がお得と言えますが、10%適用時でも負担する消費税に比べて決して「損」をしている訳ではなく、控除額は十分に消費税額を超えています。これを見ると意外にも建築時期による差は無いという結論になります。さらに年収500万円までの層は、所得税+住民税で控除額が決まるので、建物の減額を検討し消費税額を下げれば税制の効果を上げることができます

消費税増税と正しい対処法

消費税10%以降に購入して得をする対処法として一般的に言われるのがまず頭金。頭金を用意すれば当然、頭金無しの場合と比べて、住宅ローンの総返済額は少なくなります。
そしてあまり知られていないのが夫婦で住宅ローン控除を受ける方法で、詳しくは後述の「住宅ローン合わせ技」をご覧ください。夫婦それぞれが住宅ローンの債務者になることによって2人で住宅ローン控除を受ければ消費税がアップしても、また控除制度が将来変更になってもあまり影響を受けることはありません。年収800万円以上の層は、住宅ローン残高×1%で決まるので高額な住宅を多額の住宅ローンで購入するほど、控除額は増えます。一般的に夫のみの場合に比べて約2倍の控除額になります。

住宅資金贈与の非課税措置

消費税増税に関連し、住宅取得に有効な贈与税の非課税措置(直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税「住宅取得資金の贈与税の非課税特例」)について解説します。子や孫である受贈者が直系尊属より、住宅取得資金の贈与を受け、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、家屋の新築もしくは取得、増改築などをしたときは、住宅取得資金のうち一定金額について贈与税が非課税となります。
受贈者1人についての非課税限度額は、住宅の性能と最初に贈与を受けた年度ごとに次の金額になります。

低金利

低金利の今であれば、将来の返済額を低く確定できる長期固定金利で借りるのが原則。3千万円を35年返済、年2.0%の元利均等返済で借りると、毎月返済額は約10万円。一方、最も金利の低い変動型年0.6%で借りた場合、同じ借入金額なら約7万9千円。これなら返せる!とギリギリの返済計画で変動型を選ぶ人は将来の金利上昇に注意が必要です。
「金利が上がり始めたらすぐに長期固定金利型に変更するから大丈夫」と考えがちですが、変動金利の見直しは基本的に年2回、一方、長期固定は毎月。「金利が上がりそう」と感じた時には、もう長期金利は上がっているのが一般的。変動を選んで良いのは、例えば年3.0%以上の金利でも無理なく返せる借入額でしかも返済期間が短い人。変動金利は注意点を理解した上で選択しましょう。

住宅ローン合わせ技

共働き世帯は、夫婦でローンを組み合わせるのも有力な選択肢。夫婦それぞれの収入に応じて2本のローンを組んで借りる方法です。「ペアローン」とも呼ばれ、2本はそれぞれ異なる返済期間を設定できます。
この場合には変動金利型も有力な選択肢になります。例えば総額3000万円を借りる場合、夫が固定金利型で期間35年・2000万円、妻は変動金利型で15年・1000万円とし、妻の分の繰上げ返済に集中すれば、妻分は10年程度で完済が可能。その結果、子どもの大学資金が必要な頃には夫のローン返済だけになり教育資金の負担に対応できます。
妻分の変動金利型を短期集中的に繰り上げ返済することでリスク回避ができます。住宅ローン控除を2人分享受できる利点もあります。ただし、この方法はあくまでも奥様も働き続けることが前提になるので、ある程度家族構成が定まってからとなります。

最後に

住宅購入のタイミングは、ローン控除制度、ローンの金利動向や住宅資金の贈与、物件価格の動向などを見ながら検討する必要があります。トータルに考えれば、住宅は増税前で金利も低い今が「買い時」と言えるでしょう。そんな中でも消費税増税だけでなく、万全の資金計画を練った上で不動産市況と物件を冷静に見極める本来の家づくりの視点もむしろ大切ではないでしょうか。
まだ先と考えている人もFP住宅購入相談所で一度真剣に住宅購入について勉強してみてはいかがでしょうか?

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