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HOMe No.31住宅情報紙HOMeホーム

建てる前から始めたい「インテリアが主役の住まいづくり

これから新築住宅を購入する方に知っておいていただきたいのが、「将来の修繕費」と「欠陥があった場合」です。修繕費費用の対策には計画的な備えが欠かせません。今回は、住宅の計画段階からしっかり情報として知っておきたいこととして、住宅にまつわる隠れた人気テーマ「将来の修繕費」について、マイホームマイスター協会代表理事の萬代幸次氏にお聞きしました。

新築住宅に欠陥、 その時の保証は?

 マイホームにもしも欠陥があったら…。そんな時、売り主に責任を取ってもらうための保証には、法律で義務付けられた保証と、売り主が自主的に提供するサービスとしての保証の2つがあります。まず前者については、新築で買った場合、引き渡し後10年間は売り主が責任をもって修理することが法律で決められています(図1参照)。対象は「構造上主要な部分」や「雨漏りを防ぐ部分」で瑕疵(かし)、つまり重大な欠陥が見つかった場合です。この10年保証を定めた「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」が施行されたのが2000年です。その後、さらにこの保証の履行を意識して2009年に施行されたのが「住宅瑕疵担保履行法」です。現在、新築住宅の売り主は、専用の保険に加入するか保証金を供託する義務があります。10年以内に売り主が倒産した場合、住人は保険金などを受け取り修理に使えます。

 次に後者の話です。法律で決められていない箇所で不具合が見つかったらどうなるでしょう。多くの場合、売り主が自主的に保証サービスを提供していますが、注意したいのはその保証期間です。保証期間を2年程度とするケースが多く、給排水管やガス管、天井や壁・床の損傷は2年保証が一般的です。設備の作動不良は1年という例やシロアリ損傷を5年とする場合もありますので、請負工事契約書約款あるいは保証書の内容をきちんと確認しましょう。ただし保証サービスで期間1年とされていても、売り主がプロである場合、宅地建物取引業法では、宅建業者は瑕疵の責任を最低2年と定めています。同法では、責任対象部分を細かく決めていませんので、瑕疵が認められれば2年間は売り主に責任を追求できると考えられます。

マイホーム、建てた後の修繕費

 ご存知のようにマンションには、共有部分の修繕に充てる積立金の仕組みがありますが、戸建てでは修繕費用をどう積み立てるか、そもそもいつ工事をするか、どの工務店に発注するかを全て自分で決めなくてはなりません。新築住宅では、前述のように主要構造部に限って築10年まで売り主に修繕させる法律があります。しかし築10年を過ぎると、風雨や日照にさらされて劣化する屋根や外壁の修繕は避けて通れなく、水回り設備の故障も少なくありません。住宅の基本的な機能を維持するための修繕は図2の通りです。追加で間取りを変更したりするとさらに費用が掛かります。

資金手当

 修繕費用は、毎月均等にお金が出ていくのではなく、築15年前後など節目にまとめてお金が掛かるので厄介です。長期的には結構な額の修繕費が掛かる不安がありますので、これに対しては計画的な備えが欠かせません。最近は民間の住宅向けの積立制度もありますが、これらは住宅を購入した事業者に修繕工事を依頼することが前提です。  一般的な既存の制度を使って修繕費用を確実に積み立てる方法としては、財形住宅貯蓄で積み立てるという選択肢もあります。毎月の給料やボーナスから5年以上にわたって天引きで積み立て、工事費が75万円超などの条件を満たす修繕に充当できます。残高550万円まで利子が非課税になります。  火災保険を積み立て型にする方法もあります。一般的な掛け捨て型に比べて保険料は高くなりますが、5年・10年といった保険期間が満期になると入ってくる満期返戻金を修繕費用に使えます。例えば大手損害保険会社の商品では、保険期間を10年として、建物に2000万円の保険を掛けて満期返戻金を200万円と設定すると、月々の保険料は2万円前後となります。こうした積立金だけでは足りない場合、リフォームローンで借りることもできます。この場合は、ご夫婦の老後設計と時期が重なるリスクがありますので、老齢年金を把握した上で、自分の年齢や収入とのバランスに注意が必要です。追加工事にお金を掛け過ぎるとローン返済が家計の負担になります。

 なお、50歳以上であれば確定拠出年金を使う方法や、60歳以上の高齢者がリフォーム融資を受ける場合には住宅金融支援機構の「高齢者向け返済特例」という制度もあります。この制度は、毎月の返済を利息のみとし、借入金元金は申込人が亡くなった時に、相続人の方が融資住宅および敷地の売却、自己資金などにより、一括して返済する融資です。

 何と言っても修繕費用を抑えるには、不具合の早期発見が重要になります。少なくとも年1回は自宅を定期点検し、外壁のヒビ、点検口から覗いて屋根裏、床下に雨漏りや漏水のシミがないか、自分の目でチェックをお願いします。

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