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マイナス金利/住宅ローン借り換え好機/目安は1%、10年、1000万円/100万円以上減るケースも/不動産コンサルティングマスター/神垣さん(松江)アドバイス

日銀によるマイナス金利政策の導入により、住宅ローン金利も過去最低水準に下がっている。住宅を購入したり、借り換えで家計への負担を減らしたりするチャンスといえそうだ。公認不動産コンサルティングマスターで、松江市学園南1丁目のアナベール取締役、神垣明治さん(65)は、借入総額1千万円以上、残りの返済期間10年以上などが借り換えの目安だと指摘する。
 神垣さんによると、低金利になったことで、これからの住宅購入は有利になった。
 一般的に元利均等で2500万~3千万円の住宅を購入するが、仮に5年後に買う場合は金利が上がっている可能性がある。「アパート暮らしだと、さらに5年分の家賃もかかるので負担がより大きくなる」と強調する。
 既に住宅を購入し、ローンを返済中の場合、低い金利に借り換えるかどうかについて、神垣さんは「借入金額1千万円以上、金利の差が1%程度、残りの返済期間が10年以上という条件が目安になる。まずは自分に当てはまるかチェックしてほしい」と話す。
 30年返済で3千万円を借り入れし、借り換えにかかる土地登記費や印紙代などの諸経費を50万円と仮定して、返済総額がどう変わるか、いくつかのケースを検討してみよう。
 年金利2%で10年間支払い、11年目から年1%のローンに借り換えたとすると、返済総額は約186万円安くなる。年2%で20年間支払い、21年目から年1%に改めた場合でも約9万円安くなる。
 借り換え前の年金利が1.8%の場合は、状況が違ってくる。11年目から年1%に借り換えれば約135万円安くできるが、21年目からだと約4万円高くなる。
 神垣さんは「返済総額が高くなる場合は借り換えをせず、現在のローンの金利の引き下げを金融機関と交渉するといい」とアドバイス。インターネット上の返済シミュレーションなども活用しながら「金融機関と相談を」と呼び掛ける。

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